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不動産の分割について

土地や建物などの不動産を相続する場合も「遺産分割の方法」3つの方法で分割していきます。
それぞれの特徴をご紹介致します。

不動産を現物分割する

土地を現物分割する場合、最終的には面積数で相続人の数に応じて分割します。
具体的には、土地を登記上も分ける手続(分筆手続)を行い、現物(土地)を分けることになります。 しかし、土地の場合には道路に接しているか否か、方角と位置の関係等によりその価値が大きく異なってしまいます。 つまり、面積だけを単純に同じにしても残念ながら平等にはなりません。

また、建物の場合、一つの建物を土地のように分割してしまうと居間は誰々、寝室は誰々、そして各々の持ち分部屋だけで生活するということになってしまうため、 分筆のような手続を取ることは現実的ではありません。そこで相続人それぞれの「共有」とする他なくなってしまいます。

もちろん、相続人それぞれの「共有」としておく解決法は建物や土地といった不動産以外の場合にも採用可能です。 しかし、対象財産が何であるかに関わらず、相続の場合に、この相続人それぞれの「共有」とだけしておく解決法は、 遺産分割を巡る問題を、将来「共有物」の分割をする際に起こる時点まで問題を先送りするだけ、といった側面があります。

遺産分割の時点でできる限り根本的な解決をしておいた方が、紛争を先送りせずに済む点で望ましいものといえるのではないでしょうか。

不動産を代償分割する

土地を代償分割する場合、支払うべき対価をいくらとするのかについては、相続開始時とするか、 分割時(登記を移す時点)とするかで実務的にも見解及び現実の処理が分かれます。 実務的観点から見ると、分割時の方が具体的な評価が行いやすいため、算定根拠も明確となり、現実的です。

しかし地価は変動しますので、土地を取得する側か代償金を支払う側かで、相続開始時なのか分割時なのか、 あるいはどのような根拠で評価するかによって利害得失が大きく異なることになります。

また、代償分割については、代償金を支払う相続人が代償金を用意するための具体的な資金手当も考える必要が出てきます。 多くの方は不動産のような資産を取得する場合、即金で全額を用意するのは難しいと思われます。 このため何らかのローンを組むなど、分割払にする必要があります。

不動産を換価分割する

土地を代償分割する場合換価分割相続人全員が協力して、 不動産を第三者に売却し、それによって得た対価を分割する方法です。

この場合でのデメリットは、売却したことで譲渡所得税という税金が余計にかかることです。 しかし、遺産分割時に財産の処分も含めて全て一挙に解決できるというメリットもあります。

この譲渡所得税との関係で、相続開始時から一定の期間内(通常3年)に売却したか否かで取得費用に算入できるものが変わってくるといった 利害得失もありますので、換価分割だからといって、ゆっくりはしていられません。

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